Що таке "Власність менше 3 років"?

1. Квартира у власності менше 3 років?
2. Свідоцтво на власність після 01 січня 2016 року - термін 5 років
3. Який податок при власності менше 3 (або 5) років?
4. Як ви вже розумієте, ситуація, коли продавці розраховують отримати по 1 млн податкового вирахування...
5. Кадастрова вартість в договорі купівлі-продажу
6. Які ризики "власності менше 3 років" для покупця?

Квартира у власності менше 3 років?

"Власність менше 3 років" буквально означає, що власник зареєстрував право власності на об'єкт нерухомості менше 3 років тому. Тобто з дати видачі Свідоцтва про державну реєстрацію права ще не пройшло повних 3 роки.

"Свіжа власність" є істотною умовою при купівлі-продажу нерухомості. Продавець "потрапляє" на податок (ПДФО 13%), а для покупця можуть виникнути неприйнятні ризики.

Якщо продавець отримав власність за безоплатним договором (наприклад, приватизація, дарування або спадщину), то має право на податкове вирахування в 1 млн руб. Якщо ж праву власності виповнилося понад 3 років, то продавець має право на податкові відрахування, рівний вартості проданого об'єкта нерухомості.

Свідоцтво на власність після 01 січня 2016 року - термін 5 років

Для об'єктів нерухомості, свідоцтво за якими отримано після 1 січня 2016 року і які були придбані за договором купівлі-продажу або інвестування, термін сплати ПДФО 13% з отриманого доходу від продажу нерухомості збільшений до 5 років.

Який податок при власності менше 3 (або 5) років?

Продавець повинен сплатити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) 13%. Оподатковуваний база - різниця витратами на покупку об'єкта нерухомості і вартістю його продажу. Якщо об'єкт нерухомості був придбаний, то продавець у витратах на покупку об'єкта може вказати вартість за договором купівлі-продажу і додати витрати по іпотеці і витрати на вироблені поліпшення. Витрати повинні бути підтверджу документально.

У разі якщо продавець отримав об'єкт у власність на безоплатній основі - дарування, приватизація і спадкування, то він може у видатковій частині вказати тільки 1 млн рублів. Сума в 1 мільйон рублів визначена для одного об'єкта нерухомості (кімната, квартира і т.д.), і якщо продається частка в праві, то в податкове вирахування можна отримати відповідну частку від 1 млн рублів.

Як ви вже розумієте, ситуація, коли продавці розраховують отримати по 1 млн податкового вирахування на кожну частку, в корені не вірна, і віщує конфліктні ситуації по кінця податкового року.

У Москві при різниці вартості в 4 млн руб. податок складе 520 тисяч руб. - дуже суттєва сума для продавця. І дуже часто продаж об'єкта нерухомості зі "свіжою власністю" пов'язана з різними хитрощами. Основна виверт - заниження вартості квартири в договорі купівлі-продажу до 1-2 млн рублів. Але квартири з заниженою вартістю мають низьку привабливість в очах покупця, і продати можна тільки при істотному зниженні ціни продажу. 1 жовтня 2015 року набрав чинності Закон "Про банкрутство фізичних осіб"), і привабливість квартир з заниженість вартістю впала "до плінтуса".

Кадастрова вартість в договорі купівлі-продажу

В угодах з нерухомістю після 01 січня 2016 вартість об'єкта нерухомості не повинна бути нижче 70% від кадастрової вартості. Це в першу чергу стосується угод в Москві, тому що в вартість квартири в 1 млн рублів в регіонах незначно відрізняється від кадастрової.

Які ризики "власності менше 3 років" для покупця?

Об'єктів нерухомості з власністю менше 3 (або 5) років досить багато на ринку: це все "вчорашні новобудови" і вдома в нових кварталах і це квартири в старому житловому фонді. Причому, якщо "вчорашні новобудови" зазвичай мають різницю до 30% у вартості, то по квартирах старого житлового фонду, отриманим у власність на безоплатній основі (дарування, приватизація і спадок), різниця у вартості складе 70-95%.

Основний ризик покупця при покупці нерухомості - визнання договору купівлі-продажу недійсним. Виникає "реституція" прав і обов'язків сторін за договором: об'єкт нерухомості передається назад продавцеві, а продавець зобов'язаний повернути отримані гроші покупцеві. Крім цього, винна у визнанні договору нікчемним сторона відшкодовує іншій стороні понесені витрати.

І якщо з поверненням власності продавцю, то повернення грошей в більшості випадків неможливий: гроші витрачені, і дохід у відповідача мінімальний.

З набранням чинності Законом "Про банкрутство фізичних осіб" ризики при покупці квартир з заниженою вартістю зросли в багато разів. Додатковим обставиною, яке може проявитися протягом 1-3 років з моменту укладання угоди з нерухомістю, виникає можливе банкрутство продавця, що укупі з неплатоспроможністю багаторазово збільшує фінансові ризики покупця.

Більш докладний розгляд ризиків покупця і способи мінімізації ризиків розглянуто у відповідній статті - Ризики при покупці квартири і їх мінімізація .

Картка для пошукових систем: