«Інтерком-Аудит» | Інтерком-Аудит в ЗМІ | 12 листопада 2007, Фінанс

Фінанс
12.11.07

доля оцінки

Тетяна Фадєєва, фінансовий директор BKR -Інтерком-Аудит, Альбіна Атавова, обозраватель журналу «Фінанс.»

У липні 2007 року президент підписав нову редакцію федерального закону № 157-ФЗ «Про оціночної діяльності в РФ». Уже в серпні Мінекономрозвитку затвердило нові Федеральні стандарти оцінки - ФСТ № 1, ФСТ № 2 і ФСО № 3 (див. Схему). Для всіх учасників ринку вони стануть обов'язковими з I січня 2007 року. Поки їх застосовують тільки оцінювачі-фізособи, які вступили в саморегульовані організації (СРО).

Про необхідність прийняття нових стандартів в оціночному співтоваристві говорили давно, Діючі правила, затверджені ще в 2001 році, можна було назвати стандартами з сильною натяжкою. Вони грішили відсутністю ясності і неповнотою вимог до проведення оцінки, складання та змісту звіту про оцінку. Важливі для оцінювачів питання в них просто були опущені. Про наближення до Міжнародних стандартів оцінки (МСО) не було й мови.

Але у таких «неповних» стандартів було одна позитивна якість - простота виконання. Вони не заважали розвитку російського оціночного ринку. Кожен шукав свій шлях самостійно, кращі орієнтувалися на світовий досвід. У той же час гостро відчувалася потреба в чіткої стандартизації оціночної діяльності. Заповнити її були покликані нові Федеральні стандарти оцінки. Але вони вже викликали значні дискусії. «Випущені стандарти складно назвати якісно проробленим продуктом, - говорить Андрій Марчук, заступник директора департаменту оцінки ФБК. - Вони не враховують такі нюанси роботи, як масова оцінка, оцінка для цілей звітності »,

Тільки з дисконтом.

Найбільш активні дискусії викликало розділ ФСТ N- 1 до вимог до проведення оцінки. Розробники стандартів не змогли уникнути розмитих формулювань, а також положень, які можуть трактуватися неоднозначно. Наприклад, вимоги до збирання та аналізу інформації, необхідної для проведення оцінки. Згідно з офіційним формулюванням «оцінювач повинен провести аналіз достатності та достовірності інформації, використовуючи доступні йому для цього засоби і методи». Залишається неясним, які саме дані і в якій мірі повинні перевірятися, а так само що мається на увазі під «доступними методами». Нарешті, немає ні слова про відповідальність, яку несе оцінювач, якщо «доступні методи» виявляться недосконалими і, отже використана в розрахунках інформація - недостовірною.

Дмитро Сафонов, викладач; РЕА ім, Плеханова, звертає увагу на норму, згідно з якою оцінювач у своїй роботі не може, використавши інформацію про події, що відбулися після дати оцінки. Уявіть ситуацію; клієнт замовив оцінку акцій. На складання такого звіту потрібно не менше місяця. А через два тижні відбувається подія, істотно впливає на вартість акцій, Слідуючи ФС № 1, оцінювач не повинен приймати до уваги умови, що змінилися, а виходити виключно з фактів на дату оцінки. «Клієнт, отримавши такий звіт, не зможе його використовувати, - обурюється Дмитро Сафонов. - Вартість об'єкта буде істотно відрізнятися на мій погляд, для вирішення колізії необхідно розширити часовий діапазон в стандарті до дати написання звіту ».

Стандарт N 1 ​​чітко регламентує вибір оцінювачем підходу до проведення оцінки; дохідного або порівняльного. Перший варіант застосовується тільки при наявності достовірної інформації, що дозволяє прогнозувати майбутні доходи і витрати, Наприклад, при прогнозуванні майбутнього грошового потоку оцінювачі можуть використовувати прогноз макроекономічних показників на основі «Концепції довгострокового соціально-економічного розвитку РФ», розробленої МЕРТ (темпи зростання ВВП, інфляція, обмінний курс), або прогнозні дані про розвиток регіонів і галузей. Хоча, як видно на прикладі прогнозу інфляції на поточний рік, про «достовірності» такої інформації говорити не дуже некоректно.

У колишніх стандартах оцінки вибір методу в рамках дохідного підходу ніяк не регламентовані. ФСО №1 дає чіткі вимоги, яким задовольняє лише метод дисконтованого грошового потоку (DCF). Іншими словами, стандарт фактично забороняє оцінювачам використовувати поширений і добре зарекомендував себе метод прямої капіталізації, або такі синтетичні моделі оцінки вартості бізнесу, як модель Едвардса-Белла-Ольсона (ЕВО), Одночасно в стандарті сказано, що «оцінювач має право самостійно визначати конкретні методи оцінки в рамках застосування кожного з підходів ».

Дискусії викликали вимоги по використанню порівняльного підходу. Відповідно до стандарту, оцінювач повинен обґрунтувати як вибір, так і відмова одиниць порівняння, прийнятих при проведенні оцінки та пов'язаних з факторами попиту і пропозиції, Дотримання цієї вимоги досить важко, особливо на ринках з високим рівнем конкуренції.

Різали по живому. ФСО № 2 зазнав значних змін. У колишньому стандарті налічувалося 10 видів вартості об'єкта оцінки. Стандарт № 2 оперує лише 4 видами вартості - ринкова, інвестиційна, ліквідаційна та кадастрова. В результаті такий вид вартості, як страхова, в нові стандарти не потрапила, - каже Дмитро Сафонов, - Інший приклад - об'єкти, які не можуть реалізовуватися на відкритому ринку, скажімо, військова техніка. В обох випадках можливе тільки використання спеціальної вартості ». До речі, Міжнародні стандарти оцінки оперують 12 основними видами вартості, а також 6 додатковими для бухгалтерського обліку.

На думку Івана Григоровича, генерального директора компанії «Руфа-дит», і в раніше діяли стандартах питання відмінних від ринкової видів вартості, які визначаються в рамках витратного підходу, був розкритий недостатньо. Але новий перелік ще вже, «Це не дозволяє інструмента оцінки конкретизувати свої розрахунки, - розповідає Іван Григорович, - а також зіставляти визначення видів вартості в оціночної діяльності з видами вартостей з інших областей. Наприклад, в страхуванні до сих пір використовуються такі терміни, як відновлювальна вартість, дійсна вартість, а також страхова вартість ».

Клієнт зі стопкою, в ФСТ №3 сформульовані принципи-вимоги до складання звіту про оцінку:

• суттєвості - необхідно викласти в звіті всю інформацію, суттєву для проведення оцінки;
• обгрунтованості - потрібно використовувати підтверджені дані, суттєві з точки зору отримання підсумкової вартості об'єкта оцінки;
• можливості перевірки - опис процесу оцінки в звіті повинно дозволити порожниною відтворити розрахунок вартості об'єкта оцінки і привести до аналогічних результатів;
• достатності - звіт не повинен містити не використовувану для проведення оцінки інформацію, якщо вона не є обов'язковою відповідно до стандартів
  і правилам оціночної діяльності.

У стандарті № 3 розширено перелік документів, які оцінювач зобов'язаний докладати до звіту. Тепер в нього включаються копії документів, що встановлюють характеристики об'єкта оцінки, документи технічної інвентаризації, укладення спеціальних експертиз. Раніше це залишалося на розсуд оцінювача. У звіті «повинні бути присутніми посилання на джерела інформації, що дозволяють робити висновки про авторство відповідної інформації і датою її підготовки, або додані копії матеріалів і роздруківок». Нарешті, нові стандарти вимагають додатки до звіту копій використаних матеріалів з інтернету, для яких в майбутньому можлива зміна адреси сторінки, а також матеріалів, опублікованих «не в періодичному друкованому виданні», що постачається в Росії.

Найчастіше інформація про об'єкти-аналоги, використовувана оцінювачами, знаходиться в інтернеті обмежений час. Причому в подальшому можливо як її зняття, так і зміна продавцем ціни пропозиції (наприклад, у випадку з нерухомістю}. У більшості випадків це зажадає додання роздрукованих інтернет-сторінок. Якщо ж у звіті про оцінку міститься велика кількість позицій, що розраховуються в рамках порівняльного підходу , наприклад, обладнання, число сторінок може обчислюватися сотнями і навіть тисячами. Додатково до всіх, в даний час практично неможливо перевірити достовірність прикладених до звіту матеріалів з інтернету, «Уявіть, то оцінці підлягає не одну будівлю, а 100, - розмірковує Андрій Марчук. - Так що, прикладати до звіту копії 100 техпаспортів? Звіт перетвориться в стопку непотрібної макулатури ».

Вимоги ФСТ № 3 здатні істотно збільшити обсяг звіту і подовжити терміни його підготовки. У Міжнародних стандартах оцінки ця проблема вирішується більш раціонально: всі довідки, документи, нотатки, зібрані в ході виконання оцінного завдання, збираються оцінювачем в робочі папки і зберігаються в архіві протягом п'яти років після завершення завдання, В результаті звіт не перетворюється в багатосторінкові томи, наприклад, стандартний звіт європейського оцінювача нерухомості займає не більше 15 сторінок.

Стандарт встановлює розширені вимоги до аналізу ринку і використання в звіті експертно встановлених коригувань. Якщо в якості інформації, істотної для величини

обумовленої вартості, використовується експертну думку, то ФСТ № 3 вимагає провести аналіз даного значення на відповідність ринковим умовам. Експертна думка оцінювача, наприклад, щодо розмірів поправок при розрахунку ставки дисконтування, зважування підсумкових результатів, отриманих в рамках різних методів або підходів, так чи інакше використовується практично в будь-якому звіті про оцінку. Посилання на відповідний аналіз ринку не завжди можлива. Тепер експертні думки можуть стати приводом для висновку про невідповідність звіту Федеральним стандартам оцінки.

Висновок. Нові Федеральні стандарти оцінки, прийняті МЕРТ, покликані ліквідувати прогалини в законодавстві про оціночну діяльність в Росії. Але вирішуючи одні проблеми оцінного спільноти, вони тут же породжують інші. Ринок так і не отримав ясних, однозначних, розумних, а головне, здійсненних вимог до оціночної діяльності. Учасники ринку виявилися між молотом і ковадлом: досягнення повної відповідності стандартам надзвичайно важко, часом просто неможливо, тягне за собою подорожчання послуг і збільшення термінів проведення оцінки, від чого страждають клієнти, а невиконання стандартів загрожує серйозними юридичними наслідками. І все-таки поява нових стандартів - краще, ніж нічого. Безсумнівно, робота над стандартами буде продовжена. Тепер м'яч на стороні СРО оцінювачів, які отримали широкі повноваження відповідно до нової редакції закону «Про оціночної діяльності».