Приймання завершених будівництвом об'єктів

Приймання завершених будівництвом об'єктів. Необхідний обсяг проектної та виконавчої документації. Нормативні документи.Проблеми та шляхи їх вирішення

УДК 351.712.2.031

В.М. Плакидюк, заступник директора

ТОВ «Связьтехсервіс»

Гармонізація взаємовідносин замовника та генпідрядника, генерального підрядника і субпідрядників, а також всіх вище перерахованих суб'ектовс наглядають і контролюючими державними органами в процесі проектування, будівництва і приймання закінчених будівництвом об'єктів базуються на безумовному і неухильному виконанні всіма сторонами чинного законодавства.

Найчастіше незнання, ігнорування або ж неправильне трактування вимог керівних і регламентуючих документів як з боку замовника так і з боку підрядника призводять до зриву термінів здачі об'єктів, а то і до неможливості їх введення в експлуатацію.

Розглянемо основні стадії проектних вишукувальних та будівельних робіт (див. Схема № 1), а також найбільш типові проблеми, що виникають при цьому між замовником і підрядником.

Наведені на схемі етапи є основними, але не вичерпними - в залежності від типу об'єкту, що будується, його місця розташування, екологічної, санітарної, авіаційної безпеки, тому в кожному конкретному випадку будівництва технологія погоджень і склад виконавчої документації повинен враховувати специфіку об'єкта.

Розглянемо основні питання і проблеми, що виникають при узгодженнях, будівництві та приймання експлуатацію таких об'єктів енергетики і зв'язку як ВЛ електропередачі і базові станції операторів мобільного зв'язку.

Перш за все, необхідно пам'ятати, що в Україні процедура будівництва, погоджень і здачі побудованих об'єктів регламентується наступними основними документами:

1. ДСТУ Б А.2.4-4-99 (ГОСТ 21.101-97) СПДБ. Основні вимоги до проектної та робочої документації.
2. Державні будівельні норми України (ДБН А.2.2-3-2004). «Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва».
3. Постанова Кабінету Міністрів України від 01.08.2005 р № 668 «Про затвердження загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві».
4. Державні будівельні норми ДБН А.2.2-4-2003 «Положення про авторський нагляд за будівництвом будівель і споруд».
5. Наказ Держбуду від 18.10.2004 р № 191.
6. Наказ Держбуду від 27.01.2005 р № 21.
7. Документ НПАОП 0.00-4.02-04 «Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів».
8. Наказ Мінтрансзв'язку України від 27.02 2006 № 180 «Про затвердження Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів в галузі зв'язку».

Особливості підтвердження готовності до експлуатації закінчених будівництвом об'єктів із специфічними умовами експлуатації визначаються відповідними міністерствами, іншими центральними органами виконавчої влади за погодженням з Міністерством регіонального будівництва (колишній Держбуд України) з урахуванням вимог ДСТУ і ДБН.

Розглянемо основні етапи (стадії), супутні будівництву і здачі в експлуатацію ПЛ електропередачі і базових станцій мобільних операторів.

I.Ідея (бізнес-обгрунтування) необхідності будівництва того чи іншого об'єкта. Постановка завдання виникає з потреб замовника з урахуванням його фінансових та інших можливостей, а також зовнішніх факторів.

II. Передпроектні роботи. Обсяг погоджень.

На підставі завдань бізнес-плану замовник укладає договори з підрядними організаціями на виконання інженерно-вишукувальних робіт (геодезичні, геологічні, гідрологічні та кліматологічні дослідження). Для будівництва ПЛ ці роботи включають в себе:

- вибір траси проходження (топогеодезії) з нанесенням санітарного коридору;

- узгодження траси проходження з місцевою владою, Державним департаментом обслуговування повітряного руху України ( «Украерорух») - отримання висновку, сМіністерством транспорту і зв'язку - отримання дозволу на будівництво, а при перетині водних об'єктів - і з Державним підприємством «Укрводшлях». Для ПЛ класу напруги вище 110 кВ необхідно узгодження НЕК «Укренерго».

Для вибору і оформлення землевідведення під трасу місцевими органами виконавчої влади за зверненням замовника створюється комісія, до складу якої входять відповідальні представники:

- від замовника;

- від проектувальника;

- від місцевого органу землевпорядкування;

- від виконавчого органу місцевого самоврядування, у підпорядкуванні якого знаходиться ділянка;

- від органу містобудування та архітектури;

- від органу охорони навколишнього середовища;

- від СЕС.

Земельна ділянка для будівництва ПЛ електропередачі вибирається відповідно до земельним, водним, лісовим та іншими законодательствомна підставі загальних (попередніх) відомостей про геологічні та гідрогеологіческіхусловіях траси з урахуванням можливого електромагнітного випромінювання в сельбищних зонах та орієнтовну загальну оцінку впливу об'єкта на навколишнє середовище. При необхідності - проводиться процедура громадських слухань.

Акт комісії підлягає затвердженню керівництвом органу виконавчої влади і повинен мати термін дії.

Для будівництва БС мобільних операторів проводиться пошук (на підставі запиту служб радіопланування) майданчиків під розташування базових станцій. Комплекс робіт включає в себе натурні зйомки з метою визначення прямих радіорелейних видимостей в зазначених радіопланіровщікамі азимутах, оцінка за місцем можливості установки того або іншого виду АМС (на даху будівлі, на землі, необхідної висоти АМС, можливості щодо енергозабезпечення БС і т.п.) . Параллельнорешается питання землевідведення або оренди необхідних площ. Після узгодження землевідведення в органах СЕС МОЗ України необхідно отримати висновок щодо вибору (відведення) земельної ділянки під забудову (форма № 301 / о), в ДП «Украерорух» - висновок щодо можливості будівництва, а вГосударственнойавіаціонной адміністрації - отримання дозволу на будівництво об'єкта.

Після проведення інженерних вишукувань в необхідному обсязі (передпроектні роботи) і отримання на цій стадії всіх необхідних погоджень замовник укладає договір на проектування. Після укладення договору замовник зобов'язаний передати проектній організації завдання на проектування та вихідні дані: архітектурно-планувальне завдання (АПЗ), технічні умови щодо інженерного забезпечення об'єкта (ТУ), інші дані відповідно до ДБН А.2.2-3-2004 (Додаток Г) .

III. Стадія проектування. Узгодження, експертиза та затвердження проектної документації.

Згідно з вимогами ДБН А.2.2-3-2004 право на розробку проектної документації або її окремих розділів надається юридичним та фізичним особам - суб'єктам господарської діяльності незалежно від форм власності, які мають ліцензію на цей вид діяльності згідно із законодавством.

Порядок і склад проектної документації в залежності від категорії складності об'єктів проектування визначено в ДБН А.2.2-3-2004.

Погодженням в місцевих органах містобудування та архітектури підлягають:

- ескізний проект (ЕП);

- ТЕО, ТЕР;

- робочий проект (РП) - тільки в частині підлягає затвердженню.

На стадії затвердження погоджується напрямок мереж інженерних комунікацій. Утвердженню підлягає тільки одна стадія, визначена в архітектурно-проектному завданні (АПЗ).

Згідно п. 9.4. ДБН А.2.2-3-2004 проектна документація, розроблена відповідно нормативними документами, не підлягає погодженню з органами державного нагляду за винятком випадків, передбачених законодавством України.

З органами містобудування та архітектури необхідне погодження у разі:

- зміна колірного рішення фасадів будинків;

- зміна архітектурних рішень, які впливають на характер навколишньої забудови, що склалася раніше;

- зміни конструктивних рішень, які можуть викликати небезпечні ситуації в майбутньому (пункт 9.7 ДБН А.2.2-3-2004).

Затвердження проектної документації замовником є ​​фактом прийняття під його повну відповідальність рішень, передбачених у документації, при цьому:

-для всіх замовників незалежно від форм власності та джерела фінансування - перед державою за дотримання обов'язкових вимог нормативів та нормативних документів, порядку погодження та експертизи проектної документації;

- для інвесторів (замовників) використовують державні бюджетні та позабюджетні кошти, - перед державою за дотримання вимог державної інвестиційної політики з питань раціонального використання фінансових, матеріально-технічних і трудових ресурсів (п. 9.17 ДБН А.2.2-3-2004).

Таким чином, факт затвердження проектної документації замовником є ​​одним з ключових моментів у взаєминах між підрядною проектною організацією і замовником.

IV. Проведення комплексної державної експертизи.

Порядок проведення комплексної державної експертизи та перелік об'єктів, затвердження проектів будівництва, яких не потребує висновку комплексної державної експертизи, визначається наступними актами:

- ст. 7 Закону «Про архітектурну діяльність»;

- Постанова КМУ від 11.04.2002 р № 483 «Про порядок затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та проведення їх комплексної державної експертизи» (зі змінами та доповненнями, внесеними постановами КМУ від 11.03.2004 р № 313, від 05.04.2006 р . № 427, від 11.05.2006 р № 663);

- Наказ Державного комітету України з будівництва та архітектури від 12.11.2003 р №187 (зареєстрований в Мін'юсті 08.12.2003 за № 1129/8450).

В даний час Мінрегіонбудом розроблено проект постанови КМУ «Про порядок затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та проведення їх державної експертизи». Цією постановою буде змінено Перелік об'єктів виробничого призначення, для затвердження проектів будівництва яких комплексний висновок Державної експертизи не є обов'язковим. Проектом постанови передбачається проведення державної експертизи інвестиційних програм і проектів будівництва спеціалізованою державною експертною організацією Укрдержбудекспертиза центрального органу виконавчої влади з питань будівництва та архітектури і її місцевими підрозділами за участю в передбачених законодавством випадках експертних підрозділів організацій - співвиконавців комплексної державної експертизи. Дана постанова КМУ планується до прийняття до кінця 2007 р

Зазначений проект постанови КМУ розроблено на виконання прийнятого Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо здійснення державного архітектурно-будівельного контролю та сприяння інвестиційній діяльності у будівництві» від 16.05.07 р № 1026 - V (вступає в силу з 01.01. 2008 р.) Цим Законом оновлені 16 Законів і один декрет. Некоториеновшества незначні, а інші, навпаки, внесуть з 1 січня 2008 р внесуть значну корекцію в механізм погоджень будівництва. Отже:

-При будівництві будь-яких об'єктів умовною висотою більше 73,5 м не обійтися без позитивного комплексного висновку державної експертизи;

- щодо тих проектів, для яких держекспертиза не обов'язкова, санепідемекспертизи також не проводитиметься;

-з 01.01.2008 р дозвіл на будівництво, видане виконкомами місцевих рад, не дає права на початок будівельних робіт до тих пір, поки не буде отримано дозвіл ДАБІ (її територіальних органів).

Щоб ці та інші норми і положення Закону заробили, необхідний ще і спеціальний механізм його реалізації. Розробити його аж до найдрібніших подробиць зобов'язаний Кабінет Міністрів України у тримісячний строк після опублікування Закону про зміни (опублікований 25.06.2007 р). На моментнапісанія матеріали було підготовлено тільки проект відповідної постанови КМУ, інші підзаконні акти запізнюються.

Тому необхідно уважно відстежувати публікацію всіх підзаконних актів, покликаних запустити механізм реалізації даного Закону, з тим, щоб з 01.01.2008 р бути у всеозброєнні.

Згідно з чинним на момент написання цього матеріалу Наказу Держбуду України № 187 від 12.11.2003 р не підлягають проведенню комплексної державної експертизи зокрема проекти таких об'єктів:

- дооблаштування існуючих комплексів будинків і споруд приймально-передавальними пристроями радіорелейного, супутникового і оптиковолоконною зв'язку, вузлами допуску до загальних інформаційних систем і спеціальними системами захисту інформації (п.1.6. Наказу).

Таким чином, при облаштуванні другого стандарту приймально-передавального пристрою на існуючих вежах і щоглах мобільного зв'язку та встановлення базових станцій на дахах існуючих будівель проходити комплексну державну експертизу перед затвердженням відповідною проектно-кошторисної документації немає необхідності.

Проекти будівництва ПЛ електропередачі підлягають комплексній державній експертизі.

При наявності позитивного висновку комплексної державної експертизи, а також рішення органу містобудування та архітектури про погодження проекту, відбувається остаточне затвердження проекту замовником. На підставі цього твердження проектною організацією розробляється робоча документація (відповідно до требованіяміп. 7 ДБН А.2.2-32004) для виконання підрядником будівельно-монтажних робіт.

V. Здійснення авторського нагляду.

Порядок і правила здійснення авторського нагляду за дотриманням вимог проектної документації регулюються такими нормативними актами:

-ДБН А.2.2-4-2003 Положення про авторський нагляд за будівництвом будівель і споруд;

-постанови КМУ від 01.08.2005 р № 668.

Цими документами передбачається, зокрема, що авторський нагляд необхідно здійснювати на підставі договору, укладеного замовником з проектною організацією на весь період будівництва (п. 2.1. Положення ...); до договору на здійснення авторського нагляду необхідно докласти план-графік відвідувань, кошторис витрат, включаючи оплату послуг спеціалістів, які здійснюють авторський нагляд, транспорту, квартирних, відрядження (п.2.6. Положення ...).

На практиці часто доводиться стикатися з випадками нерозуміння цих вимог з боку замовника.

Замовник прагне покласти обов'язки проведення авторського нагляду за будівництвом на подряднуюпроектную організацію автоматично і без будь-якої оплати. Це досить поширена помилка. Замовникам слід пам'ятати п.1.3. Положення про авторський нагляд за будівництвом будівель і споруд, що свідчить:

«Для оформлення дозволу на виконання будівельних робіт замовник передає в органи Державного архітектурно-будівельного контролю примірник наказу проектних організаційо проведенні авторського нагляду з переліком відповідальних осіб і зазначенням договору з замовником (наказ Держбуду від 05.12.2000 р № 273)», так що в випадку, якщо дозвіл на виконання будівельних робіт замовником було отримано, будівельні роботи виконані, а проектна організація відмовляється заднім числом оформляти авторський нагляд, оскільки договір з нею укладений не був, гроші не отримані, то закон повністю на стороні підрядної проектної організації. Підсумком може бути неможливість здачі замовником в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів. Економія порівняно копійчаних витрат на оплату авторського нагляду і втрата десятків і сотень тисяч гривень через вимушений простій об'єкта - ось до якого результату може привести впевненість в тому, що «замовник завжди правий» і небажання «вивчати матчастину». Якщо конфлікт в описаній ситуації заходить занадто далеко, то замовнику не залишається іншого виходу, як шукати сторонню спеціалізовану проектну організацію, укладати з нею договір і виправляти ситуацію. В общем-то, нормативними актами допускається виконання авторського нагляду не тією організацією, яка розробляла проектну документацію. Але і в цьому випадку - договір на авторський нагляд з нею повинен бути укладений, і ув'язнений до початку будівельних робіт. Іначеето загрожує для такого підприємства анулюванням ліцензії на проектні роботи (як мінімум).

VI. Будівництво об'єкта.

До будівництва об'єкта приступають після оформлення дозволу на виконання будівельних робіт - документа, що посвідчує право замовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт. Такий дозвіл, відповідно до статей 24 і 29 Закону України «Про планування і забудову території» надається на підставі рішення сесії органу місцевого самоврядування і реєструється інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК).

На жаль, іноді доводиться спостерігати нецивілізовані факти початку будівництва (і навіть його завершення !!!) без належного оформлення замовником землевідведення і дозволу на будівництво. Найчастіше цим грішать замовники - оператори мобільного зв'язку, прагнучи отримати миттєву вигоду, забезпечити покриття сигналом стільникового зв'язку певної території раніше конкурентів. Як правило, закінчується така непрофесійна і нецивілізована діяльність одним і тим же: контролюючі органи ініціюють порушення кримінальних і адміністративних справ по розкритим фактами, штрафують, позбавляють ліцензії, зупиняють роботу базових станцій. В результаті замовникам доводиться вдруге наймати підрядні організації для виправлення ситуації.

Часто потрібне проведення експертизи технічного стану об'єкта, розрахунків несучої здатності, обстеження фундаментів, а при відсутності актів прихованих робіт - проведення спеціальної експертізифундаментов, відновлення технічної та проектно-кошторисної документації в повному обсязі.

На виконання комплексу робіт необхідно час підрядника і гроші замовника, причому в більшому розмірі, ніж вони були нібито «зекономлені» до того.

Потрібно відзначити, що останнім часом подібних методів ведення будівництва об'єктів стає все менше. Процес поступово переходить в цивілізоване русло, і від цього у виграші всі: і інвестори, і держава, і споживачі кінцевих послуг, і замовники і підрядники.

У тому випадку, якщо будівництво ведеться в повній відповідності з діючими нормативними актами і в рамках укладених договорів підряду, а договори підряду оформлені в чіткій відповідності з Загальними умовами укладення та виконання договорів підряду в будівництві, затвердженими Постановою КМУ від 01.08.2005 р № 668 , особливих проблем і конфліктів між замовником і підрядником не виникає. Авторський нагляд за будівництвом ведеться, відповідність технологічних, архітектурно-будівельних та інших технічних рішень об'єкта будівництва рішеннями, передбаченими в затвердженій проектній документації, дотримується, огляд прихованих робіт ведеться, акти складаються, журнал авторського

нагляду заповнюється, правила техніки безпеки дотримуються, затверджений графік робіт виконується і, есліне виникає ніяких форс-мажорних обставин, то настає наступний етап в процесі будівництва: прийом-пердачу завершених будівництвом об'єктів.

VII. Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів.

Порядок прийому-передачі закінчених будівництвом об'єктів визначається такими нормативними актами:

- постанова КМУ від 22 вересня 2004 р №1243 «Про Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів».

-постанови КМУ від 01 серпня 2005 № 668 «Про затвердження Загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві» ( «Отримання-передача закінчених робіт (об'єкта будівництва)).

Раніше цей Порядок регулювався ДБН А.3.1-3-94, (в даний час - документ скасований офіційно).

На які ж моменти слід особливо звернути увагу замовнику та підряднику під час прийому-передачі в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів?

Перш за все, потрібно чітко засвоїти, в чому полягає факт прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів:

- «Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів полягає у підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об'єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту будівель і споруд як житлово-громадського, так і виробничих призначення, інженерних мереж і споруд, транспортних магістралей, окремих черг пускових комплексів (далі - закінчені будівництвом об'єкти), їх інженерно-технічного оснащення відповідно до затвердженої в установленн ом порядку проектної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проектування »(див. п.1 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів).

Обов'язок ініціювати оформлення Акта державної комісії з прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта покладається на замовника. Саме замовник зобов'язаний після полученіяуведомленія від генерального підрядника про закінчення будівництвом об'єкта, а по об'єктах, які попередньо приймаються робочими комісіями, після підписання акта робочої комісії звернутися протягом 5 днів до органу виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, з пропозицією про організацію державної приймальної комісії ( см. п. 13.Порядка прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів).

Постановою КМУ від 01.08.2005 р визначаються взаємовідносини замовника і підрядника в частині передачі завершених будівництвом робіт (об'єкта будівництва);

П. 91 «Передача закінчених робіт (об'єкта будівництва) підрядником і приймання іхзаказчіком оформляється актом прийому-передачі».

З чим найчастіше на практиці стикається підрядник, причому, не обов'язково генеральний? Найчастіше замовник вимагає від підрядника повного оформлення Акта державної приймальної комісії і тільки після цього підписує двосторонній акт з підрядником. Коли у підрядника виникає законне питання: «А як же ми і Ви потім поясніть, що дата підписання Акту державної комісії більш рання, ніж дата на внутрішньому двосторонньому акті?», То у замовника народжується геніальне пропозицію: «А Ви вирішите опитування з усіма іншими членами державної комісії, щоб вони взагалі дату не ставили! ». І нікуди підряднику діватися, йде і вирішує. А, як відомо, подібні «рішення» тягнуть за собою додаткову витрату часу, грошей і здоров'я.

В такому випадку виникає цікава колізія. Пункт 95 Постанови від 01.08.2005 р № 668 говорить: «Право власності на завершення роботи (об'єкт будівництва) переходять до замовника з моменту підписання акту прийому-передачі»,

Тепер уявіть собі на секунду, що підрядник не підписує цей акт прийому-передачі (якийсь час або взагалі). Що відбувається в результаті? Акт держкомісії підписаний, замовник експлуатує об'єкт, в повній впевненості, що все в порядку, а об'єкт на цей момент йому не належить. Тут уже відкривається якийсь поле для роботи юристів. Звичайно, на практиці підрядник найчастіше намагається не псувати хороші відносини з замовником і не доводить ситуацію до судових розглядів. Але змодельована вище ситуація показує, що змушуючи одну зі сторін договірного процесу йти на нецивілізовані, і іноді і неправові поступки, інша сторона теж ставати вразливою (юридично і фінансово).

Висновок один: всім сторонам договірного процесу слід шанувати букву закону, уважно вивчати керівні документи і частіше зустрічатися на спеціалізованих семінарах і конференціях, обмінюватися своїми знаннями і думками, сперечатися і знаходити істину.

Схема № 1

ТЕХНОЛОГІЧНА СХЕМА ОСНОВНИХ ЕТАПІВ

ПОГОДЖЕННЯ ПРОЕКТУ, ВІДВОДУ ЗЕМЛІ

І БУДІВНИЦТВА ОБ'ЄКТА