4 міфу договору оренди

1. «Договір не можна зрозуміти»
2. «Договір не можна змінити»
3. «У договорі немає спірних моментів»
4. «У договорі однаково важливий кожен пункт»
5. Підведемо підсумок:

Доброго дня!

З вами розсилка « Біз-цін ». Ми безкоштовно знаходимо офіси в Москві і Петербурзі і знаємо кращі пропозиції.

Вчора у нас важлива і відповідальна тема - договір оренди комерційної нерухомості.

Багато орендарів відчувають негативні емоції, коли думають про договір оренди - їм здається, що в тексті заховано безліч підводних каменів, а сам процес підписання наповнений труднощами.

Насправді це не так - ми спробуємо вам це довести: розвінчаємо чотири міфи про договір оренди і попутно дамо корисні поради.

⌘ ⌘ ⌘

«Договір не можна зрозуміти»

Договір - це юридичний документ. Його сила в точних і однозначних формулюваннях, які допомагають уникнути двозначності.

Так склалося, що ці формулювання пишуть складним юридичним мовою, тому читати і розбиратися в них зовсім не хочеться. Часто буває, що орендар підписує договір не дивлячись, а потім страждає від цього.

Уникнути цього легко - достатньо просто витратити трохи часу і розібратися в договорі. Ось кілька порад:

1. Намагайтеся не підписувати договір відразу, як тільки побачите. Краще виділити час для ознайомлення з ним.
2. Якщо договір здасться вам складним, то роздрукуйте його і викладіть на полях короткий зміст кожного розділу. Пишіть простими зрозумілими словами. Ось як це зроблено у Бюро Горбунова:

З цим документом сходіть до юриста або найміть юриста на аутсорс. Покажіть йому своє короткий зміст і попросіть перевірити.

3. Разом з договором попросіть у орендодавця документ на право власності. Документ виглядає ось так:

Якщо орендодавець сам знімає приміщення в оренду, попросіть договір суборенди - там повинно бути вказано, що він може перездавати його.

Крім цього попросіть технічний або кадастровий паспорт. Варто попросити документи про відсутність обтяжень (арешту, застави майна та броні на бажаний офіс).

⌘ ⌘ ⌘

«Договір не можна змінити»

Договір - це не священна корова, а просто письмовий виклад відносин між людьми і компаніями. Тому, якщо ви не згодні з умовами орендодавця, то запропонуйте йому свої.

Найкраще робити це письмово. Відредагуйте договір орендодавця і відправте йому свою версію. Не забудьте включити в текстовому редакторі режим правок. В цьому режимі юрист орендодавця відразу побачить ваші зміни і не буде кожен раз перечитувати договір.

Наприклад, в договорі можна змінити ці пункти:

1. Приміщення загального користування. Іноді орендодавець погоджується не включати у вартість оренди коридори і інші загальні приміщення.
2. Орендні канікули. Часто орендодавці пропонують знижку, якщо орендар береться за ремонт приміщення. Це вигідно всім: орендар здає приміщення, а ви недорого ремонтуєте його на свій смак. Обговоріть це і пропишіть умови в розділі «Розрахунки за договором» або «Інші умови».

⌘ ⌘ ⌘

Останні правки в узгодженому договорі - це ваші реквізити. Договір на оренду може укладати керівник компанії або співробітник з довіреністю від керівника. Якщо немає юридичної особи, то можна укласти договір на фізичне, а потім переоформити його.

Для укладення договору потрібен стандартний пакет документів, до якого входять:

• Виписка з ЕГРЮЛ або ЕГРІП не старшою 4 місяців.
• Копії свідоцтв про реєстрацію юридичної особи та його постановки на облік.
• Банківські та поштові реквізити (в тому числі юридична адреса).
• Копії установчих документів (ІПН, ОГРН, КПП).
• Копія паспорта керівника та копія документа, який підтверджує його повноваження.

Всі копії потрібно завірити печатками.

Збір документів може зайняти тривалий час. Щоб приміщення не пішло до іншому орендарю, підпишіть з орендодавцем лист про наміри. У ньому коротко прописують умови оренди: площа, вартість, можливість розірвання. Лист про наміри - це попередній договір, в майбутньому він змінюється на довгостроковий. Замість листа про наміри орендодавець може попросити заставу.

⌘ ⌘ ⌘

«У договорі немає спірних моментів»

Іноді в документ включають спірні пункти. Наприклад, такі:

• 5.4.12 У разі несплати орендарем вартості оренди (згідно п. 2.4 цього договору), орендодавець має право накласти арешт на майно орендаря.

Не турбуйтеся, ніхто не в праві заволодіти вашим майном, крім судових приставів після рішення суду. Ймовірно, цей пункт договору не пройде «перевірку» Цивільним кодексом.

Ще приклад:

• 4.4. Орендар зобов'язаний звільнити приміщення протягом 30 днів у разі проведення капітального його ремонту, після отримання від орендодавця відповідного повідомлення.

Обов'язково обговоріть це з орендодавцем, адже капітальний ремонт може статися через місяць після початку оренди.

⌘ ⌘ ⌘

«У договорі однаково важливий кожен пункт»

Дійсно, кожне слово в договорі має юридичну силу. Однак в документі є особливо важливі пункти, на які варто звернути увагу в першу чергу. Відразу пошукайте їх очима в тексті:

• Договір часто укладають на 11 місяців. Це роблять для того, щоб не реєструвати його в державних органах. Переконайтеся, що в ньому вказані правила пролонгації. Наприклад, що через 11 місяців договір автоматично діє ще на такий же термін.
• Подивіться, як орендодавець описує умови розірвання договору. Добре, якщо в ньому буде трохи менше фраз на кшталт «в односторонньому порядку» або «безумовно». Спірні моменти краще вирішувати спільно.
• Пошукайте пункт про здачу і прийом приміщення. Найкраще, коли це роблять за актом: на початку оренди детально описують стан приміщення, а в кінці звіряють.
• Знайдіть інформацію про індексацію орендної плати. Так, при оренді на 11 місяців орендодавець часто піднімає вартість при пролонгації (на 10% або більше). А при довгостроковій оренді фіксує її на весь час.
• Визначте з чого складається щомісячна плата. Що входить в експлуатаційні витрати, а що - ні? Як оплачується комунальні витрати, електрику, інтернет, охорона, прибирання, парковка? Включений ПДВ в цю вартість?
• Подивіться, на яких умовах ви будете з'їжджати. Коли потрібно попередити орендаря? Коли він поверне депозит? Які є неустойки?

⌘ ⌘ ⌘

Підведемо підсумок:

1. Не підписуйте договір, не читаючи!
2. Закони сильніше договору. Якщо пункти договору сперечаються з Цивільним кодексом, то Кодекс завжди виграє.
3. Пам'ятайте головний принцип: не випробовувати потреби. Якщо вам щось не сподобається, ви завжди знайдете інші умови. перечитайте нашу розсилку про переговори
4. Звертайте увагу на всі пункти, пов'язані з вашим майном, запорукою, штрафами і доступом в приміщення.
5. Найважливіше в договорі це: вартість оренди, умови розірвання і вартість експлуатаційних витрат.

⌘ ⌘ ⌘

Сподіваємося, наші поради допоможуть вам при укладанні договору оренди. А ми допоможемо вам знайти орендодавця - звертайтеся в « Біз-цін »!