Чи варто купувати нерухомість за кордоном

Нове інтерв'ю керуючого партнера «LAWYERS & PARTNERS» - Жданова Лариса - для порталу GetHome «Про мрії та реалії покупки нерухомості за кордоном».

- З якою метою, як правило, купується житло за кордоном: з метою постійного проживання, з метою відпочинку і здачі в оренду або з метою вкладення коштів?

Мені здається, що люди виходять зі своїх можливостей і планів на майбутнє.

По моєму особистому досвіді, покупці зарубіжної нерухомості діляться на дві групи, назвемо їх «любителі» і «інвестори».

Любителі - це ті, хто просто приїхав кудись зачарувався, піддався пориву і хоче купити, або для кого це питання «статусності», «все друзі вже купили, а я ще ні» ... вообщем, це група людей, яка купує нерухомість особисто для себе, часто не цілком розуміючи що потім з нею робитиме, які щомісячні витрати це зажадає і чи буде у нього / неї час в принципі нерухомістю за межами Росії користуватися.

Друга група - це інвестори. Це люди, які заздалегідь намагаються зробити розрахунок і мають якесь розуміння навіщо їм нерухомість потрібна і як вони її будуть використовувати. Під «інвесторами» не варто розуміти тільки тих, хто купив «биту» квартиру, відновив її, а потім намагається продати, або хто планує здавати нерухомість в оренду, це ще й ті, хто вкладає в майбутнє своєї сім'ї і самого себе, купуючи нерухомість і отримуючи вид на проживання в іншій країні або друге громадянство, хто є професійним забудовником або намагається їм стати і купує землю, щось на ній будує, потім продає, хто хоче мати свій план «B», тобто документи на право проживання в іншій країні, місце де жити, дох ди на які жити за кордоном, наприклад, після виходу не пенсію в Росії або просто після досягнення якогось свого особистого фінансового кордону.

- Чи багато сьогодні цікавих пропозицій на зарубіжному ринку нерухомості? Чи готові продавці надавати знижки, торгуватися?

Цікаві пропозиції завжди є. «Інвесторам» з цим легше. Вони заздалегідь розумію свої цілі і збирають інформацію, а потім шукають то найвигіднішу пропозицію. Наприклад, якщо мета отримати «золоту візу» в одну з європейських країн, то для цього потрібно по суті від інвестора пройти 3 підготовчі етапи:
- накопичити грошей;
- зрозуміти яка з європейських країн пропонує найвигіднішу з фінансів програму (наприклад, є різниця між вкладенням декількох мільйонів в Австрії, півмільйона в Іспанії і 250 тисяч в Греції для тих же самих цілей);
- з'ясувати наскільки швидко можна «закрити угоду» і провести всі бюрократичні формальності, щоб отримати свій постійний вид на проживання в цю країну.

Але такий підхід характерний для одиниць. Більша ж частина людей приймає рішення під впливом «моменту», а тому і не знаходить «найкраща пропозиція», тобто покупка для більшості в будь-якій країні світу здійснюється за середньою або високою ціною. Між тим, повторю, ринок у багатьох країнах зараз пропонує дуже цікаві варіанти.

Що стосується торгу. Для росіян це тема, яка змушує більшість бентежитися. В американській, азіатської і навіть європейській практиці реальність така, що торг доречний скрізь: прийшли в бутик «Армані» в Мілані, сміливо запитуйте знижку, проходили по вулиці Парижа, побачили телефон на двері особняка і напис «продається», сміливо телефонуйте, дізнавайтеся ціну і питайте «а скільки це буде коштувати якщо я принесу гроші прямо зараз, готівку?». Відповіді і в тому і в іншому випадку вас приємно здивують. Знижку також можна просити по-різному: можна домовлятися про розстрочення платежів (без іпотеки), можна просити знижку за розрахунки готівкою, можна говорити про те, що тільки що дивилися такий же будинок за іншою ціною, але цей подобається більше, тому ви чекаєте « хорошої пропозиції »від продавця, можна робити« зустрічну пропозицію ».

Загальний висновок - торг необхідний, це нормальна ділова практика.

- Коли краще купувати таку нерухомість? Чи присутній сезонний фактор?
Сезонний фактор безумовно присутній. І його варто враховувати тим, хто фінанси все-таки вважає. Виглядає він так: в Майамі найкращі ціни на нерухомість можна знайти в період жахливої ​​спеки, в Панамі і Таїланді в сезони дощів, а нерухомість поруч з лижними схилами або нерухомість біля моря ніколи не варто купувати в розпалі «сезону», тобто взимку і влітку відповідно.

Панама

Причина проста - в розпал сезону ціни орієнтовані на туристів, при цьому і продавці і ріелтори знають, що такі покупці, по-перше, знаходяться під впливом чарівності моменту і фактора «закохався-хочу», а по-друге, у таких покупців небагато часу . Ну на скільки середня людина приїжджає на відпочинок? На тиждень? На 2? Три тижні - це вже дуже добре для багатьох. А між тим, для пошуку саме хороших варіантів, торгу, оформлення формальностей і трьох тижнів недостатньо, в будь-якій країні світу. Так що моя порада:

Однозначне немає покупкам в «розпал сезону» і негайним покупкам, пошуку підходящої нерухомості і її оформлення потрібно присвятити час, інакше будете платити не просто в 2 рази більше, а в 3-5 разів.

- Чи вигідно сьогодні інвестувати в нерухомість за кордоном? У яких країнах ви б порадили купувати нерухомість для цих цілей і чому? Яку нерухомість?

Я вже відповіла на це питання вище. Потрібно зрозуміти для чого ви нерухомість купуєте, постарайтеся мислити логічно.

Хочете щоб дружина і діти проводили «літо на березі»? Тоді вибирайте самі бюджетні пропозиції в будь-якій країні, де є велика російська діаспора і можна знайти недорогі авіа-квитки. Хочете щоб в майбутньому дитина пішла в хорошу зарубіжну школу або університет, тоді заздалегідь вивчіть які школи і університети підходять і купуйте нерухомість в цій країні, в місті а не за містом, і нехай дитина вже зараз починає практикувати мову з носіями, тобто російська діаспора вже не так важлива, потрібно впроваджуватися в місцеве середовище. Хочете отримати в майбутньому громадянство іншої країни? Хороші варіанти і хороший паспорт пропонують зараз багато країн Латинської Америки, а також деякі європейські країни, причому розкид інвестицій коливається від 300 до 600 тисяч доларів. На вартість іпотеки я б однозначно не радила орієнтуватися. Так, вона дешева не в Росії, але мінусів тут більше для росіян. Її треба платити з російських доходів, які зовсім не стабільні, також при регулярному перерахування грошей за кордон і відкриття валютного рахунку, потрібно інформувати нашу державу про це, так що ніколи не знаєш як це може відгукнутися, ну і головне: 30 років в Америці або Європі - це невеликий такий термін, 30 років в Росії - це не просто вічність, це ціле життя, поки ви пов'язані з Росією міцно, не беріть на себе довгострокових зобов'язань.

- Які особливості угоди купівлі-продажу закордонної нерухомості? Чи можна зробити всі ці дії без звернення до посередників, і як все-таки краще це зробити: з посередником або без нього?

Це дуже велике питання. Тому я відповім на нього тільки в певному ключі. Найголовніше, що потрібно усвідомити потенційному покупцеві, це те, що все, абсолютно все важливе, що стосується пошуку і придбання нерухомості буде вестися на іншій мові: спілкування з продавцем, спілкування з юристом, спілкування з нотаріусом, відкриття рахунку в банку, оформлення номера платника податків (необхідна умова для покупки нерухомості в багатьох країнах). Тому потрібно або мати непоганий англійський, тоді є надія, що хоча б в банку або у нотаріуса якось вийде порозумітися самому, або відразу замовляти перекладача. Саме на цьому етапі більшість потенційних покупців вважають, що всі ці «мовні» бар'єри можна вирішити найнявши російського посередника. Друзі, в цьому випадку ви опинитеся мимовільними заручником цього посередника! Не робіть так. Вам потрібно самому хоч якось і з кимось спілкуватися і щось розуміти, потрібно самому робити висновки підходять Вам умови договору чи ні, умови оплати і т.д. Контроль - це ключ до успіху в міжнародній угоді, яка, до речі, завжди відбувається на території держави, де нерухомість купується.

Австрія

У більшості угод доводиться взаємодіяти з ріелтором (це необов'язково, але інакше продавця доведеться шукати самому, що не завжди і не всім просто), юристом (той дивиться або робить контракт, перевіряє чистоту угоди ), З продавцем, якщо хочете домовитися про знижку, дізнатися більше про купується власності і т.п., банком, де відкривається рахунок для переказу грошей, нотаріусом, який угоду оформляє ... Так, частина цих кроків можна пропустити, офомів довіреність на кого- то. Однак, пам'ятайте ...

Контроль, це-ключ до успіху, - не пропускайте занадто багато, щоб потім не довелося неприємно дивуватися.

Друге що потрібно розуміти - весь процес однозначно займе більше часу, ніж ви зараз припускаєте або вам хтось обіцяє. Просто більше. До півроку - цілком собі середній і нормальний термін, і це якщо нерухомість вже підібрана.

Що стосується самого процесу вибору. В ідеалі потрібно придивитися на місці. Наприклад, приїхали кудись у відпустку. Сподобалося. Почали доглядати нерухомість. Дізналися ціни. У наступний приїзд зняли квартиру, а не готель в тому районі, який сподобався перший раз, почали оглядати район і шукати нові оголошення про продаж ... і так кілька разів. Однак навіть якщо вийде скласти якісь враження таким чином, вони все одно будуть суб'єктивні, емоційні. В ідеалі вам потрібен хтось хто об'єктивно розповість ситуацію в цій країні та співвіднесення цієї ситуації з вашими цілями, юрист і посередник (ріелтер) в даному випадку не дуже підходять. Краще проконсультуватися у кого-то незалежного (на кшталт мене, наприклад). Потрібно зрозуміти об'єктивність цін, які вам називають, складність оформлення бюрократичних процедур, їх тривалість, можливість отримати громадянство цієї країни в перспективі (для тих, кому це важливо), багато інших факторів. Далі, швидше за все ви буде працювати і з ріелтором і з юристом, також доведеться платити податок з покупки (у багатьох країнах), мито за реєстрацію, за відкриття рахунку в банку ... Точні суми і процедура залежать від конкретної країни.

- Чи слід звертатися до послуг керуючої компанії при придбанні житла для здачі в оренду? Де знайти такого керуючого? У скільки обійдеться ця послуга?

Реальність така, що більшість російських людей прагнуть знайти керуючого серед своїх співвітчизників, і це ніколи не призводить до хорошого бізнес-результату. У всякому разі я ще такого не бачила. Тому якщо займатися самостійною здачею нерухомості в оренду можливості немає, я б радила шукати керуючу компанію з числа американських, німецьких, англійських, шведських, голландських, австралійських, незалежно від того, де нерухомість знаходиться.

США. Вілла на продаж.

Випадок з практики: Панама, апартаменти на березі Тихого океану з прекрасним видом, за всіма розрахунками вони повинні бути орендовані 8 місяців з 12. В реальності: найняли панамську компанію для управління - немає оренди взагалі. Найняли російську - дуже слабенькі показники. Найняли австралійців (офіс в Панамі) - повна цілорічна зайнятість апартаментів і доходи вище очікуваних. І це тільки один з прикладів. Те ж саме і з приватними керуючими (агентами) - потрібно вибирати з тих, у кого спочатку в культурі закладена висока ділова етика, прагнення до високих показників і гордість за свою роботу. Такі показники не характерні ні для російських ха кордоном (більшості), ні для українців, ні для болгар, ні для французів, ні для італійців, ні для іспанців ... З азіатами такої проблеми немає, але вони не готові так добре працювати для європейців, тільки для своїх співвітчизників.

Особисто я працюю з американськими, австралійськими, німецькими та британськими компаніями, що управляють (і приватними менеджерами), тому і рекомендації даю, виходячи зі свого опита.Ну і яка б чудова керуюча компанія не була, не забувайте про контроль і про перевірки, а також постійно шукайте альтернативи - хто зможе запропонувати вам кращі умови, ніколи не гріх міняти коней на переправі, якщо мова йде саме про бізнес, а не про пустощі.

Постало питання по нерухомості за кордоном? Задайте його на адресу електронної пошти: [email protected]. Впевнені, в місці ми знайдемо оптимальне рішення!