Знімати житло або брати кредит? Що вигідніше?

Як вирішити своє житлове питання? Знімати житло або взяти кредит в банку? Це завдання болісно вирішують дуже багато наших співвітчизників, а особливо жителі такого мегаполісу як Москва. А для правильного вирішення будь-якої задачі потрібні вихідні дані і вірний алгоритм рішення.

Іпотечні кредити в умовах сучасного ринку багато хто не без підстави називають «золотими». Але не такі високі процентні ставки по кредиту, як високі ціни на житло. Очевидно, що в таких умовах іпотека стає реально доступною далеко не всім верствам населення. Тому відразу обмовимося, що в мова йде про сім'ї з середнім і високим достатком.

Отже, почнемо рішення задачі з головного питання: що вибрати? Оренду житла або покупку в кредит? Іпотека з першого підрахунку відлякує своїми переплатами. Наприклад, якщо взяти кредит на 15 років під 10% річних, то переплата тільки за відсотками складе 90, а то і більше відсотків. А якщо врахувати додаткові витрати на оформлення кредиту та щорічну обов'язкову страховку, то сума стане ще більше. Але це розрахунок на мінімальний термін кредитування. Якщо ж збільшити його до 20 років, то переплата становитиме понад 120 відсотків. «Це ж ще одна квартира!» - вигукне недосвідчений покупець. Очевидно, що переплачувати такі суми за іпотеку не хоче ніхто. Але це не зовсім вірний розрахунок.

Купівля житла в кредит - це довгострокові витрати, і враховувати їх необхідно з урахуванням часу і у відносних величинах. Як мінімум, необхідно врахувати інфляцію . Тому щорічно питома вага виплат по кредиту буде зменшуватися в загальних витратах позичальника. Чого не скажеш про орендну плату, яка також має тенденцію до стійкого зростання. Ця ситуація буде зберігатися до тих пір, поки попит на оренду буде набагато перевищувати пропозицію, що ми і спостерігаємо зараз. Також слід взяти до уваги, що рубль теж має тенденцію до здешевлення щодо долара. Якщо врахувати хоча б ці чинники, то реальна переплата по кредиту вже не здається такою страхітливою.

Далі розглянемо зміна цін на житло протягом строку дії кредитного договору. Імовірно ціни будуть стабільно зростати, іноді навіть стрибкоподібно, особливо в періоди потрясінь. Зростання цін на нерухомість в недалекому минулому, як правило, перекрив відсотки по кредитах, особливо взятих до 2007 року. А зараз навіть досвідчені експерти не заговорюють про зниження цін, так як передумов для цього явища немає. Ціни можуть знизитися, якщо на ринку нерухомості попит на житло зрівняється з пропозицією, але це поки важко уявити. Для прикладу порівняємо темпи збільшення чисельності населення міста Москва і темпи будівництва нового житла. Навіть без цифр відповідь очевидна.

І, нарешті, найголовніше з умови задачі - ставки по кредиту, від яких і залежить вся сума переплати. Ринок іпотеки - це теж ринок, і ставки коливаються, хоч і незначно. Але потрібно розуміти, що зменшення процентної ставки по кредиту хоча б на 1-1,5% дасть відчутну економію, тому що мова йде про немаленьких сум. Що ж робити, якщо старий кредит узятий під 15%, а банки тепер пропонують 11-12%? Для таких випадків існує рефінансування . Порядний позичальник завжди зможе перевести кредит на більш вигідних умовах в своєму або іншому банку.

Що стосується оренди житла, то середні ціни на неї в Москві практично можна порівняти з виплатами по кредиту. Але купивши квартиру в кредит, ви по праву є її власником і забезпечуєте собі майбутнє, в той час як орендуючи - щомісяця віддаєте свої гроші її господареві, а по суті - викидаєте на вітер. Серйозний недолік оренди - неможливість поліпшення житлових умов без узгодження з господарем, необхідність пошуку нового житла в разі непорозумінь або чергового непідйомного підвищення ціни. А для сімей з дітьми зміна району проживання - це ціла проблема, адже доводиться міняти садки та школи.

До мінусів іпотеки з натяжкою можна віднести психологічні проблеми, а саме: боязнь прожити майже півжиття в борг, боязнь втратити квартиру і залишитися на вулиці в разі втрати роботи або працездатності. Але всі ці проблеми можна вирішити. Щоб убезпечити клієнта від описаних ризиків, в якості додаткової послуги до кредиту деякі банки пропонують оформити страхування життя позичальника. Схема вирішення проблеми проста: ви щорічно платите страховку, а якщо настане страховий випадок - компанія заплатить гроші банку замість вас. Зрозуміло, що квартиру ніхто в цьому випадку не відбере.

Якщо трапляються тимчасові фінансові труднощі - не варто ховатися, а потрібно йти в банк і разом шукати можливості погашення. Банк піде назустріч позичальникові, і може навіть оформити кредитні канікули терміном до півроку, поки позичальник відновить свою платоспроможність. Жити в борг - це нормальна практика майже у всіх цивілізованих країнах, так як це єдиний варіант для отримання власного житла без значних накопичень і спадщини.

Отже, задача вирішена: іпотека при інших рівних умовах вигідніше. І головне питання полягає не в тому, брати чи не брати кредит, а в якому банку і на яких умовах.