Кредиты во франках - как продать квартиру и купить новую?

1. Популярность кредитов в франках
2. В чем проблема кредитов в франках?
3. Как продать более дешевую недвижимость и перевести ипотеку в более дорогой дом или квартиру?
4. Как продать более дорогую недвижимость и перевести ипотеку в более дешевый дом или квартиру?
5. Продажа более дорогой недвижимости и перевод ипотеки в более дешевый дом или квартиру - шаг за шагом
6. Кредит в франках - краткая информация

Тема ипотечных кредитов, выдаваемых в швейцарских франках, является очень большой проблемой. В сегодняшней статье я поставил перед собой очень амбициозную задачу. Я хочу показать некоторые возможности и решения, которые могут позволить продать заложенную недвижимость в швейцарских франках и вместо этого купить новую ипотеку. И без возврата этого кредита!

Применимы ли такие решения к каждому заемщику и банку, предоставившим кредиты в франках? Я не могу гарантировать это. Однако я думаю, что всегда стоит поговорить с банком о вашей индивидуальной ситуации. Поиск совместного, конструктивного решения обеспечит выгоды как для клиента, так и для банка.

Из этой статьи вы узнаете:

1. Почему кредиты во франках стали такими популярными?
2. В чем проблема ссуд франков?
3. Как продать более дешевую недвижимость и перевести ипотеку в более дорогой дом или квартиру?
4. Как продать более дорогую недвижимость и перевести ипотеку в более дешевый дом или квартиру?
5. Что бы вы сделали шаг за шагом, чтобы выполнить описанные изменения?

Популярность кредитов в франках

Банки начали выдавать ипотечные кредиты в швейцарских франках еще в 2000 году. Процентная ставка по жилищным кредитам в злотых составляла до 20%. Для многих поляков, которые хотели купить квартиру, кредит был просто недоступен.

В последующие годы стоимость жилищных кредитов в иностранной валюте постепенно увеличивалась. Польский злотый укрепился, а швейцарская валюта стала дешеветь. Люди, которые в 2003 и 2004 годах приняли решение о снижении процентных ставок во франках, быстро столкнулись с падением выплат. После 2005 года стало распространяться мнение о том, что кредит во франках легко погасить . Однако решения о заимствовании в злотых считались экономически необоснованными.

Источник: http://forsal.pl/artykuly/820245,kredyty-w-euro-tanieja-ebc-pomaga-ponad-100-tys-polakow.html

На популярность кредитов в швейцарских франках повлияло множество факторов.

В 2004 году Польша стала членом Европейского Союза, и экономический рост начал ускоряться. Наряду с растущими доходами поляков вырос спрос на недвижимость. Благодаря кредитам, доступным в иностранной валюте, банки могут предложить заемщикам привлекательный способ финансирования покупки недвижимости.

Кроме того, помимо предоставления кредитов людям, которые покупают квартиры, банки кредитуют застройщиков. Эта акция оказала влияние на бычий рынок на рынке недвижимости.

Тогда стимулом купить квартиру для получения кредита были и высокие цены на аренду. В крупных городах стоимость аренды квартиры была выше, чем стоимость обслуживания кредита (особенно валюты) для сопоставимой квартиры. Аргумент состоял в том, что лучше заплатить рассрочку за вашу квартиру, чем платить домовладельцу.

Многочисленные рекламные кампании как банков, так и застройщиков, строящих новые квартиры , которые пробуждали у поляков мечты о собственном доме или квартире, были не без значения. Банки боролись за долю на рынке , и самый простой способ увеличить ее - предложить то, что хотели клиенты, - более дешевые кредиты в швейцарских франках.

Ипотечный бум был также ответом на отсутствие государственной жилищной политики с одновременным высоким спросом на новое жилье.

Клиенты банка были готовы брать кредиты в франках. Из-за низких и стабильных процентных ставок в Швейцарии их процентная ставка была намного ниже, чем кредиты в злотых. Более низкий процент переведен в более низкую частичную ссуду.

Разница в сумме ежемесячного платежа по кредиту в приведенном ниже примере составляет до 470 злотых! Это почти на треть меньше в пользу франкских займов.

Источник: Ассоциация польских банков

Для многих это также было важно с точки зрения кредитоспособности. В своем исследовании банки учитывают бремя доходов по расходам на обслуживание кредита. В случае ссуд в франках кредитоспособность многих людей была выше, чем в случае ссуд в злотых.

В чем проблема кредитов в франках?

Кредиты в иностранной валюте, особенно в швейцарских франках, были предоставлены в массовом порядке. 2008 год был рекордным, когда было выдано 162 000 швейцарских франков на общую сумму более 56 млрд. Злотых. По сравнению с кредитами в польских злотых, кредиты в франках были определенно дешевле, проще для заемщика и более выгодными для банков. Большинство заемщиков, банковских консультантов и агентов не понимали, что такое валютный риск и что его возникновение представляет реальную угрозу для заемщиков.

Источник: Управление финансового надзора Польши

Проценты по кредитам в франках состоят из базовой ставки ЛИБОР и из банковская маржа , Сумма ежемесячного платежа по кредиту все еще зависит от уровня обменный курс франк

На приведенном ниже графике мы видим, как менялись обменный курс и справочные курсы j LIBOR. Обратите внимание, что с середины 2008 года обменный курс начал резко расти с падением базовой ставки LIBOR. Возникновение обоих этих явлений одновременно означало, что выплаты по кредитам во франках начали увеличиваться. Страшно подумать, что произойдет, если ЛИБОР увеличится так же, как курс франка ...

Источник: Управление финансового надзора Польши

Курс швейцарского франка начал расти в последнем квартале 2008 года. Заемщики, которые брали кредиты в этой валюте, оказались в новой ситуации. Стоимость их кредитной задолженности в связи с повышением обменного курса стала в некоторых случаях превышать стоимость имущества, что являлось залоговым обеспечением для банка. В январе 2015 года обменный курс швейцарской валюты на несколько часов преодолел границу в 5 злотых, стабилизировавшись в конце дня на уровне 4 злотых. Это вызвало большой ажиотаж и даже панику среди валютных заемщиков и банков.

Источник: Stoq

Некоторые банки даже просили Заемщиков предоставить им дополнительное обеспечение для банка за счет их кредита, поскольку стоимость кредита значительно возросла. Клиенты были шокированы и очень горьки о положении банка. В конце концов, через некоторое время банки отошли от этого требования.

Несколько сотен тысяч человек оказались в ситуации, когда продажи недвижимости было бы недостаточно для погашения взятого кредита. Те, кто хотел продать собственность, чтобы купить, например, другую большую квартиру, были вынуждены переплатить несколько десятков или несколько сотен тысяч злотых (в зависимости от суммы предоставленного кредита) из своих собственных средств, чтобы полностью погасить кредит.

Многие люди финансировали покупку недвижимости с мыслью, что будут жить в ней долгое время - 20 или 30 лет. Однако трудно предсказать, что произойдет в вашей жизни в ближайшие несколько десятков или около того лет. «Ловушка Фрэнка» - это реальная проблема, которая влияет на качество жизни нескольких десятков тысяч человек .

Предполагается, что эта статья подскажет людям, которые были «заперты» в своих квартирах, как попытаться поговорить с банками, чтобы они могли поменять собственность, в которой они живут, на другую, без необходимости погашать свои кредиты в франках.

Однако прежде чем я начну описывать механизмы преобразования кредитных свойств, я хотел бы сделать еще одну оговорку. Тема, о которой я пишу, довольно сложна. Я знаю, что в некоторых случаях я буду использовать довольно специфический отраслевой язык. Я делаю это полностью осознанно, потому что хочу представить вопросы, описанные довольно точно.

Как продать более дешевую недвижимость и перевести ипотеку в более дорогой дом или квартиру?

Давайте начнем с определения трех основных понятий, используемых в изменениях ссуды, на основе конкретного примера.

Задолженность по кредиту - это текущая сумма кредита, подлежащая погашению в валюте, умноженная на обменный курс за определенный день.

Например: 100 000 швейцарских франков по цене 3,65 злотых = 365 000 злотых

Стоимость недвижимости - это текущая стоимость имущества - залог по кредиту, предоставленному банком.

Например: 300 000 злотых

LTV - это отношение суммы кредита к стоимости имущества

В нашем примере LTV = 122% (непогашенный остаток кредита - от 365 000 до 300 000 зл.)

Как процесс покупки более дорогого дома или квартиры может выглядеть как ипотека во франках?

Источник: Собственное исследование

Наш пример транзакции может выглядеть так:

Остаток по ссудной задолженности 100 000 злотых = 365 000 злотых

Стоимость недвижимости, на которую банк в настоящее время имеет обеспеченный кредит = 300 000 злотых

Стоимость вновь приобретенной недвижимости = 400 000 злотых

Собственный вклад в покупку новой недвижимости (20%) = 80 000 злотых

Текущий LTV = 122%

LTV на вновь приобретенной недвижимости = 95%

Клиент вносит депозит в размере 80 000 злотых на банковский депозитный счет (20% от стоимости вновь приобретенной недвижимости), продает текущую собственность за 300 000 злотых и покупает новую за 400 000 злотых. LTV обменяет 95% этой недвижимости.

Блок-схема примера транзакции

Источник: Собственное исследование

В этом примере мы имеем ситуацию, когда стоимость кредита (365 000) превысила текущую стоимость имущества (122% LTV). Если невозможно оплатить рассрочку, как Заемщик, так и Банк окажутся в сложной ситуации. Заемщик от продажи имущества не сможет погасить кредит в полном объеме. С другой стороны, банк будет нести расходы на учет (расчет резервов по неоплаченным кредитам) и взыскание задолженности, что приведет к снижению получаемой прибыли.

Перечисляя кредит на новое имущество, клиент и банк получают прибыль.

Преимущества для клиента:

• Возможность продажи текущей, меньшей квартиры
• Возможность купить большую квартиру
• Нет необходимости погашать кредит в иностранной валюте по более высокой ставке
• Поддержание той же кредитной маржи
• Временное кредитное обеспечение за счет средств с банковского вклада (до приобретения нового имущества)

Преимущества для банка:

• Улучшить стоимость залога
• Снижение затрат на сбор невыплаченных кредитов
• Обслуживание клиентов
• Имидж - "заведение с человеческим лицом"

Как продать более дорогую недвижимость и перевести ипотеку в более дешевый дом или квартиру?

Источник: Собственное исследование

Наш пример транзакции может выглядеть так:

Остаток по ссудной задолженности 100 000 злотых = 365 000 злотых

Сумма, полученная от продажи текущей недвижимости = 300 000 злотых

Стоимость вновь приобретенной недвижимости = 200 000 злотых

Частичная переплата по кредиту за счет средств, оставшихся от продажи текущей недвижимости = 100 000 злотых

Дополнительный платеж за кредит, необходимый для поддержания уровня LTV = 20 000 злотых

Баланс займа после изменения имущества = 245 000 злотых (365 000 злотых - 100 000 злотых - 20 000 злотых)

Уровень LTV до преобразования недвижимости (365 000/300 000) = 122%

Уровень LTV после преобразования недвижимости (245 000/200 000) = 122%

Блок-схема примера транзакции

Источник: Собственное исследование

В случае такого решения заемщик уменьшает свою ответственность перед банком в общей сложности на 120 000 злотых . Средства от продажи более крупной собственности предназначены для частичной переплаты по кредиту (100 000 злотых), в то время как дополнительная выплата из собственных средств в кредит составляет 20 000 злотых. Платеж позволил сохранить соотношение суммы долга по кредиту к стоимости недвижимости (LTV) на прежнем уровне (122%).

Каковы преимущества такого решения?

Преимущества для клиента:

• Возможность продажи текущей, большей квартиры
• Возможность купить квартиру поменьше
• Нет необходимости погашать весь валютный кредит
• Уменьшение общей задолженности за счет кредита на 120 000 злотых
• Использование средств от продажи недвижимости для переплаты кредита (100 000 злотых)
• Дополнительным платежом к сумме кредита из собственных средств является сумма «всего» 20 000 зл.
• Сокращение ежемесячного взноса или сокращение срока кредитования из-за уменьшения общей суммы долга
• Поддержание той же кредитной маржи
• Временное кредитное обеспечение за счет средств с банковского вклада (до приобретения новой недвижимости).

Преимущества для банка:

• Поддержание уровня обеспечения кредита (LTV 122%)
• Уменьшение задолженности в иностранной валюте (CHF) на 120 000 злотых (переплата клиентом займа в иностранной валюте)
• Снижение риска невыплаты кредита клиентом (у клиента есть кредит с более низким взносом или на более короткий срок)
• Избежание стоимости неоплаты кредита клиентом
• Имидж - «Банк как партнер»

Как мы видим в обоих описанных случаях, как Клиент, так и Банк могут использовать внесенные изменения. Однако существуют некоторые факторы, которым следует уделить особое внимание при подготовке к внедрению таких решений.

1. Недвижимость, предлагаемая под залог вторичного рынка, должна быть введена в эксплуатацию.
2. Недвижимость с первичного рынка, предлагаемая в качестве залога, также должна быть введена в эксплуатацию, и может быть подписано соглашение о передаче имущества.

Отсутствие ввода недвижимости в эксплуатацию может восприниматься банками как определенный «правовой дефект» и ухудшать возможность передачи такой недвижимости в случае необходимости.

Банки должны быть достаточно заинтересованы в решениях, описанных выше, потому что благодаря им они могут улучшить или, по крайней мере, сохранить свой уровень безопасности кредита - LTV. Суммы кредитов в иностранной валюте, которыми владеют клиенты в банках, также уменьшатся , и в результате также снизится риск данного банка.

Поэтому предлагаемая стоимость обеспечения (недвижимости) должна быть выше в таких сделках или находиться на текущем уровне. Если клиент представляет в качестве обеспечения имущество с меньшей стоимостью, ему следует ожидать частичного погашения кредита (от суммы от продажи недвижимости или из собственных средств).

Изменения, о которых я пишу, не являются простыми вопросами. И для данного банка, и даже больше для клиента. Так с чего можно начать? Как разговаривать с банками и что делать по очереди?

Продажа более дорогой недвижимости и перевод ипотеки в более дешевый дом или квартиру - шаг за шагом

В следующих пунктах я попытался сделать своего рода «путь действия». Использование перечисленных в нем этапов судопроизводства должно помочь осуществить описанные обмены недвижимостью с сохранением кредита в франках.

Вас также могут заинтересовать похожие статьи:

14 изменений в ипотечном кредите, о которых вы можете поговорить со своим банком - часть I

14 изменений в ипотечном кредите, о которых вы можете поговорить со своим банком - часть II

Предположим, что клиент идет в банк, где у него есть ипотека. Он хотел бы продать свою квартиру меньшего размера, с залогом в швейцарском франке и купить квартиру большего размера. Что он делает?

1. Вначале Заемщик подает заявку на изменение залога под залог удерживаемой ссуды. Это указывает на продаваемую недвижимость и недвижимость, которую она хочет купить на первичном или вторичном рынке. Он также указывает цены продажи текущего имущества и цены покупки нового.
2. Банк тщательно проверяет, какую недвижимость хочет купить наш заемщик. Кстати, он также проверяет текущее состояние недвижимости, на которую в настоящее время обеспечен кредит.
3. Затем банк определяет текущую стоимость обоих свойств. Это продается и покупается. После анализа заявления Клиента Банк выдает кредитное решение, в результате которого возникают определенные условия для проведения такой сделки.
4. Если Клиент принимает предложенные условия, будет подписан определенный тип договора / соглашения с Банком. Два ключевых элемента этого соглашения / соглашения:
   • Информация о необходимом финансовом вкладе Клиента для совершения сделки
   • Договор банковского вклада, который обеспечит кредит после продажи имущества
5. Затем клиент перечисляет необходимые средства на банковский депозитный счет.
6. Как только средства поступят на банковский депозитный счет, банк сможет выдать документ (банк обещаний), в котором определяется, при каких условиях банк согласится освободить обеспечение от продаваемой недвижимости.
7. Теперь клиент может продать свою недвижимость. Средства от его продажи теперь будут переводиться покупателями на депозитный счет в банке клиента.
8. Затем клиент подписывает нотариальный акт о приобретении нового, более крупного имущества и передает его в свой банк.
9. Банк проверяет, включает ли нотариальный акт, среди прочего, соответствующие положения, вытекающие из содержания соглашения / соглашения Клиента с Банком. Если все соглашается, банк готовит документы, освобождающие текущее имущество, которое является залогом для ипотеки.
10. Цена покупки оплачивается Банком Клиента со счета банковского вклада на номер счета продавца новой недвижимости, указанный в нотариальном акте покупки.
11. Банк «приписывает» новое имущество, которое клиент приобрел, к существующему ипотечному кредиту, сохраняя при этом текущие условия цены кредита.
12. Если в нотариальном акте купли-продажи не установлена ​​ипотека, банк подает в суд заявление об установлении залога в земельно-ипотечном реестре (ипотека). Пока вступление не вступит в силу, маржа по существующему кредиту будет увеличиваться (так называемое промежуточное страхование).
13. После внесения в банк записи об ипотеке для банка в Земельном и ипотечном реестре банк снижает процентную ставку по кредиту до первоначального уровня ипотечного кредита в франках.

Кредит в франках - краткая информация

Тот факт, что ипотечные кредиты во франках имели свой «период славы» несколько лет назад, не должен (на мой взгляд) повлиять на ближайшие десятилетия жизни сотен тысяч семей в нашей стране. Если кто-то хочет изменить квартиру или дом на большую или меньшую, сохраняя текущий кредит, он должен иметь возможность сделать это в сотрудничестве с банком, предоставившим кредит. Благодаря взаимному диалогу и поиску нестандартных решений выигрывают обе стороны: Клиент и Банк. Отправка клиента с «квитанцией» о том, что что-то сделать невозможно, - очень недальновидный способ работы.

Я надеюсь, что эта статья дойдет до людей, которые ищут ответы на поставленные в ней вопросы. Если вы считаете, что информация, о которой я пишу, может быть полезна кому-то еще, поделитесь ею с ней.

Наилучшие пожелания

Пол

Похожие

Комментарии